Serie Mietrecht: Ausgleich bei Instandsetzung
bsc Hitzacker. Im heutigen Fall unserer Serie Mietrecht aktuell befasst sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Muss der Vermieter bei Instandsetzungsarbeiten eine Ersatzwohnung zahlen?
Der Fall: Die Mietparteien streiten über die Höhe der zu erstattenden Kosten, die der Mieter aufgrund eines kurzfristigen Umzuges in eine Ersatzwohnung hatte.
Aufgrund eines Wasserschadens Ende Oktober 2020 mussten in der Mietwohnung umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Zunächst wurden Ende November 2020 Trocknungsgeräte aufgestellt. Der Mieter musste die Wohnung jedoch noch während der Trocknungsphase komplett räumen und für zwei Monate in eine vom Vermieter vermittelte Ferienwohnung umziehen. Die Mietparteien hatten vereinbart, dass für Dezember 2020 und Januar 2021 keine Miete für die Mietwohnung zu zahlen sei. Die Miete betrug 335 Euro netto zuzüglich 150 Euro für Betriebskostenvorauszahlungen, und nochmal 30 Euro für den Pkw-Stellplatz. Für die Ersatzwohnung zahlte der Mieter die Kosten für Unterkunft, Endreinigung und TV.
Im Weiteren bestand zwischen den Parteien Uneinigkeit darüber, ob der Mieter trotz Nutzung des Pkw-Stellplatzes die Miete dafür ebenfalls kürzen durfte. Auch wollte der Mieter Ersatz für die Kosten der Unterkunft, der Endreinigung und der TV-Nutzung. Der Mieter rechnete daher in Höhe seiner Aufwendungen gegen die Mietforderungen des Vermieters für die Folgemonate Februar und März 2021 auf. Der Vermieter klagte die Mieten für Februar und März 2021 und die beiden Monatsmieten für den Pkw-Stellplatz für Dezember 2020 und Januar 2021 ein.
Die Entscheidung: Das AG Bad Urach gab dem Vermieter teilweise recht. Da für die Pkw-Stellplatznutzung eine monatliche Miete von 30 Euro vereinbart worden war, dieser Stellplatz während der Baumaßnahmen auch genutzt werden konnte und auch wurde, musste der Mieter nun 60 Euro an den Vermieter zahlen. Der Minderungsanspruch umfasste auch nach Billigkeitsgesichtspunkten nicht den Teil der Mietsache, der genutzt werden kann und dem die Parteien eine eigene monatliche Miete beigemessen haben. Der Vermieter wiederum muss die Kosten der Ersatzunterkunft des Mieters in angemessenem Umfang übernehmen. Die Kosten der Ersatzunterkunft sind durch die Instandsetzungsmaßnahme der Wohnung adäquat kausal verursacht. Der Mieter musste ausziehen, da die Sanierungsmaßnahme dies erforderlich machte. Da der Mieter pandemiebedingt zudem in Heimarbeit war, war er bereits während der Trocknungsphase ausgezogen. Der Mieter konnte aufgrund der Lautstärke der Trocknungsgeräte nicht mehr im Homeoffice arbeiten.
Im Zeitraum der Sanierungsmaßnahmen konnte der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleisten, sodass er für die Grundkosten der Ersatzunterkunft aufkommen muss. Davon ausgenommen sind jedoch die Kosten für die Endreinigung und die TV-Gebühren. Anders als bei den Grundkosten der Unterkunft handelt es sich dabei nicht mehr um erstattungsfähige Kosten. Schließlich hätte sich der Mieter die Nebenkosten in der Mietwohnung, wie Strom und Wasser, erspart. Gemäß Vereinbarung waren die durch Anschluss und Nutzung bedingten Mehrkosten auf den Mieter umgelegt, sodass es nur konsequent ist, wenn der Mieter die Nebenkosten in der Ersatzwohnung trägt, so das Amtsgericht Bad Urach.
Hinweis: Die Frage, ob die Kosten einer zumutbaren Ersatzwohnung während der Bauphase zu den ersatzfähigen Aufwendungen gehören, ist rechtlich noch ungeklärt. Die Mietparteien sollten daher vorab eine schriftliche Vereinbarung darüber schließen, welche Kosten und Mehraufwendungen für genau welchen Zeitraum zu erstatten sind. Gegebenenfalls kann vom Vermieter auch ein Vorschuss verlangt werden.
Die Serie wird fortgesetzt.