Serie Mietrecht: Was der Vermieter beachten muss
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Beitrag für unsere Serie Mietrecht aktuell beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg mit folgendem Thema: Der Vermieter vermietete Räume zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Der Mieter zahlte keine monatlichen Mieten. Der Vermieter klagte gegen den Mieter die offenstehenden monatlichen Mieten und Nutzungsentschädigungen ein. Der Mieter berief sich auf eine fehlende Betriebserlaubnis. Behördlicherseits war eine Betriebserlaubnis aufgrund eines fehlenden Fluchtweges für das Gebäude nicht erteilt worden. Der Mieter nahm aufgrund dessen seine Mängelrechte gemäß § 536 BGB in Anspruch.
Die Entscheidung: Das Kammergericht Berlin urteilte im März 2023, dass dem Vermieter kein Zahlungsanspruch gegen den Mieter zusteht. Es stellte klar, dass der Vermieter die Räume in einen Zustand zu versetzen hat, der die Aufnahme des beabsichtigten Betriebs auch in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt, wenn ein konkreter Betriebszweck im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Danach müssen diejenigen Anforderungen einzuhalten sein, die für die Erteilung einer notwendigen Betriebserlaubnis an das Gebäude nach den maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen gestellt werden. Klare Vereinbarungen im Mietvertrag fehlten, dass sich evtl. abweichende geringere Verpflichtungen des Vermieters ergeben könnten. Im Übergabeprotokoll bei Mietbeginn wurde vom Mieter bestätigt, dass keine Mängel des Objektes vorliegen. Das Übergabeprotokoll half dem Vermieter jedoch nicht, denn das Gericht wies den Vermieter darauf hin, dass die Problematik des fehlenden Fluchtweges im Gebäude erst nach der Übergabe von der zuständigen Behörde kommuniziert wurde.
Demnach kam dem Übergabeprotokoll keine rechtsvernichtende Wirkung zu. Das Gericht sprach dem Mieter ein Minderungsrecht in Höhe von 100 Prozent der monatlichen Miete zu, da seitens der Behörde für den Fall der Betriebsaufnahme der Kindertagesstätte eine sofortige Untersagungsanordnung angekündigt worden war.
Hinweis: Öffentlich-rechtliche Beschränkungen führen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Es ist jedoch zu beachten, dass die Rechtsprechung klarstellt, dass allein das Fehlen erforderlicher Genehmigungen nicht ausreiche, um ein Minderungsrecht des Mieters zu begründen. So reicht eine Duldung der Behörde, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist, nicht aus. Erst dann, wenn die Behörde tatsächlich eingreift oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist, ist eine Minderung denkbar. Aufgrund des erheblichen Risikos, das nicht nur im Verlust der Mietzahlungen, sondern auch in etwaigen Schadensersatzzahlungen an den Mieter, der seinen Betrieb nicht aufnehmen kann, zu sehen ist, ist dem Vermieter dringendzu raten, die Thematik beider Vertragsgestaltung zubeachten.
↔Die Serie wird fortgesetzt.