Serie Mietrecht: Zugang der Betriebskostenabrechnung
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Beitrag für unsere Serie Mietrecht beschreibt Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker folgenden Fall: Ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter war Ende Februar 2022 beendet. Der Mieter forderte die Rückzahlung der von ihm eingezahlten Sicherheit. Der Vermieter verweigerte die vollständige Rückzahlung mit dem Hinweis, er behalte 500 Euro ein, um mögliche Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2021 und 2022 auszugleichen. Die Betriebskostenabrechnungen hatte er jeweils innerhalb der Jahresfrist per Einschreiben gegen Rückschein an den Mieter versandt.
Der Mieter holte jedoch das Einschreiben mit der Betriebskostenabrechnung 2021 nicht ab und sandte den Rückschein nicht zurück. Die Betriebskostenabrechnung 2022 wurde ihm fristgerecht zugestellt. Er klagte auf Rückzahlung der Sicherheit in voller Höhe.
Die Entscheidung: Das Amtsgericht Köpenick entschied in seinem Urteil aus März 2024, dass der Mieter einen Teilanspruch auf Rückzahlung seiner Mietsicherheit habe. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2021, da diese dem Mieter nicht binnen der gesetzlichen zwölfmonatigen Frist zugegangen war. Danach ist die Betriebskostennachforderung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen.
Die Betriebskostenabrechnung 2021, die dem Mieter lediglich per Einschreiben mit Rückschein übersandt wurde, ging ihm nicht zu, da er die Sendung nicht abgeholt hatte. Zugegangen ist eine Willenserklärung erst dann, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dessen Kenntnisnahme möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Veranlasst der Vermieter die Zustellung der Betriebskostenabrechnung per Einschreiben, ersetzt der Einwurf einer Benachrichtigung in den Mieterbriefkasten über die Niederlegung eines Schreibens bei der Post nicht den Zugang des Einschreibebriefes. Der Vermieter konnte lediglich gegenüber der Mietsicherheit mit der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2022 aufrechnen, die er nachweislich und rechtzeitig zugestellt hatte. Da sich aus dieser Abrechnung ein Nachzahlungsbetrag ergab, konnte der Vermieter einen Abzug von der Sicherheit vornehmen, musste aber den Rest der Sicherheit an den Mieter auszahlen.
Hinweis: Den Irrglauben, dass ein Einschreiben gegen Rückschein eine sichere Zustellungsmethode ist, hat das Amtsgericht Köpenick in seinem Urteil widerlegt. Der Rückschein beweist für sich genommen nichts, bis auf die Tatsache, dass irgendetwas, nicht aber was genau zugestellt wurde. Vermietern ist daher zu raten, den sicheren Weg des persönlich beauftragten Zustellboten zu wählen oder das Einwurf-Einschreiben, denn die Postsendung und der Zugang derselben können online nachverfolgt werden, sodass ein gerichtssicherer Nachweis erbracht werden kann. Sofern Vermieter also die Betriebskostenabrechnung per Einschreiben gegen Rückschein senden und der Mieter diese nicht abholt, gilt sie rechtlich als nicht zugestellt. Das bedeutet, dass der Vermieter die gesetzliche Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen möglicherweise versäumt und seinen Anspruch verliert. Der Mieter muss in diesem Falle keine Nachzahlung leisten.
Die Serie wird fortgesetzt.
