bsc Hitzacker. In ihrer Serie „Mietrecht“ berichtet Hitzackers Fachanwältin Barbara Schneeberg von folgendem Fall: Die Parteien waren über einen Mietvertrag über eine nicht preisgebundene Wohnung verbunden. Der Vermieter bat den Mieter am 15. Dezember 2023 schriftlich um die Zustimmung zur Mieterhöhung von monatlich 576,24 Euro netto um 31,36 Euro monatlich auf 607,60 Euro monatlich netto. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens und zum Nachweis, dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, nahm der Vermieter auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vom 7. Dezember 2023 Bezug. Der Mieter verweigerte die Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Vermieter klagte daraufhin erfolglos auf Zustimmung beim Amtsgericht. Das AG wies die Klage mit der Begründung ab, dass kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliege, da das Sachverständigengutachten die Mindestanforderungen an ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht erfülle. Mit seiner Berufung wendete sich der Vermieter an das Landgericht Lüneburg.
Die Entscheidung: Der Vermieter hatte mit seiner Berufung am LG Lüneburg keinen Erfolg. Das LG verwies darauf, dass das Gutachten in erster Linie für den Mieter nachvollziehbar sein muss. Dazu müsse der Sachverständige dem Mieter in für ihn nachvollziehbarer Weise mitteilen, wie er zu der Wertfeststellung der monatlichen Nettomiete im Gutachten gelangt sei. Die Begründungspflicht im Gutachten reiche dann für eine ausreichende formelle Begründung des Mieterhöhungsverlangens aus, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werde. Der Mieter muss also mit dem Gutachten in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige muss nach Auffassung des LG zwingend eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Im vorliegenden Falle wog schwer, dass das Gutachten keine Angaben dazu enthielt, wie viele Datensätze der Sachverständige zugrunde gelegt hatte und welche Internetportale er bemüht hatte. Für den Mieter war das Gutachten schlicht nicht nachvollziehbar, da er nicht feststellen konnte, aufgrund welcher Datengrundlage sich die durchschnittliche Nettomiete errechnete. Das Gutachten vermittelte insgesamt den Eindruck eines Ergebnisermittelns durch „Kaffeesatzlesen“.
Hinweis: Das Landgericht Lüneburg wies zu Recht darauf hin, dass der Mieter durch das Gutachten in die Lage versetzt werden muss, die Vorgehensweise des Sachverständigen nachzuvollziehen. Die Tatsache, dass ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger das Gutachten erstellt hat, reicht dafür nicht aus.
Die Serie wird fortgesetzt.