Mietrecht: Thema Betriebskostenvorauszahlungen
bsc Hitzacker. Im heutigen Fall der Kiebitz-Serie „Mietrecht aktuell“ beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Muss der Mieter sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen zahlen? Der Fall: Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über eine Wohnung in Hamburg verbunden. Gemäß § 3 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages soll der Mieter unter anderem „die Vorauszahlungen für die Betriebskosten“ tragen. Der Vermieter rechnete gegenüber dem Mieter über die Nebenkosten für das Jahr 2019 ab und machte eine Nachzahlungsforderung in Höhe von rund 700 Euro geltend. Nachdem dieser Betrag von dem Mieter nicht ausgeglichen wurde, reichte der Vermieter Klage auf Zahlung beim AG Hamburg ein. Gegen die Klage wendete sich der Mieter und führte aus, dass im Mietvertrag keine umlagefähigen Betriebskosten vereinbart seien.
Die Entscheidung: Nach Ansicht des AG Hamburg ist die Klage hinsichtlich der Geltendmachung des Nachzahlungsbetrages unberechtigt. Es fehle für den Anspruch des Vermieters die erforderliche vertragliche Vereinbarung zur Betriebskostenumlage. Zur Begründung verweist das Gericht auf die Rechtsprechung des BGH, nach der Vereinbarungen, die vom gesetzlichen Leitbild des § 535 I 3 BGB abweichen, klar und eindeutig sein müssen. Es bedürfe daher einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergebe, dass der Mieter neben der monatlichen Nettomiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen habe. Dabei müssten die Betriebskosten der Art nach konkretisiert werden, da es nur dann dem Mieter möglich sei, sich jedenfalls ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen. Lege man nun diesen Maßstab zugrunde, enthalte der Mietvertrag keine hinreichenden Vereinbarungen zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter. Zwar sehe § 3 die Verpflichtung zur Leistung von Vorauszahlungen für Betriebskosten vor. Der Mietvertrag enthalte jedoch keine Regelung dazu, dass und welche konkreten Betriebskosten umlage- und abrechnungsfähig sein sollen, so das AG Hamburg in seinem Urteil vom 13. Mai 2022. Daran ändere auch eine mögliche Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen nach §§ 133, 157 BGB nichts, da der Mietvertrag keinen Verweis auf einschlägige Verordnungen enthalte. Auch aus dem Umstand, dass „Vorauszahlungen für die Betriebskosten“ vereinbart worden seien, kann nicht gefolgert werden, dass damit eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung vereinbart worden sei. In der Betriebskostenverordnung sind sämtliche umlegbaren Betriebskosten aufgeführt. Weder enthalte der Mietvertrag entsprechende Anhaltspunkte, noch sei einem durchschnittlichen Mieter geläufig, dass eine Abrechnung von Betriebskosten häufig an diesem Maßstab ausgerichtet sei. Ein allgemeiner Grundsatz dahingehend, dass bei Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung in jedem Fall eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässig sei, bestehe gerade nicht, so das AG Hamburg. Auch lasse sich dem Begriff „Vorauszahlung“ nicht zwingend entnehmen, dass der Vermieter sich vorbehalte abzurechnen.
Hinweis: Das AG Hamburg macht in seiner Entscheidung deutlich, dass die wirksame Umlage von Betriebskosten auf den Mieter stets eine hinreichend bestimmte vertragliche Regelung voraussetzt. Anhand dieser, im Mietvertrag vereinbarten Regelung, muss der Mieter klar erkennen können, welche Kosten auf ihn zukommen. Vermietern ist daher zu raten, die betreffenden Regelungen möglichst eindeutig im schriftlichen Mietvertrag zu formulieren. Anderenfalls droht entweder die Unwirksamkeit dieser Klauseln, mit der Folge, dass die Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Im Gewerberaummietrecht führt dieser Umstand sogar zur berechtigten vorzeitigen Kündigung durch den Mieter, da ein Schriftformmangel vorliegt, so dass die Konsequenzen der fehlenden eindeutigen Vertragsgestaltung für die Vermieter in Gewerberaummietverträgen, die häufig langfristig abgeschlossen werden, teuer zu stehen kommen können.
Die Serie wird fortgesetzt.