bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Beitrag der Kiebitz-Serie Mietrecht aktuell beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Die Parteien waren durch einen Mietvertrag miteinander verbunden. Im Rahmen einer Betriebskostennachforderung stritten sie über die Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchwarnmelder sowie über die Kosten des Winterdienstes. Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 anteilig Kosten für beide Positionen angesetzt. Der Mieter wandte ein, dass eine Umlage weder im Mietvertrag ausdrücklich geregelt, noch in der Vergangenheit praktiziert worden sei. Der Vermieter erhob daraufhin Klage auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Abrechnung. Die Entscheidung: Der Vermieter hatte mit seiner Klage vor dem Amtsgericht Schöneberg Erfolg. Die Umlage der Wartungskosten für Rauchwarnmelder sowie der Kosten für den Winterdienst ist auch ohne ausdrückliche Benennung im Mietvertrag rechtlich zulässig, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Wartungskosten für Rauchwarnmelder zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, wenn sie infolge einer nachträglichen Modernisierung entstanden sind. Eine ausdrückliche mietvertragliche Regelung ist in diesem Fall nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, dass die Kosten erstmals nach Abschluss des Mietvertrags anfallen und auf gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen – wie der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern – beruhen. Nach dem Urteil des Landgerichts Magdeburg vom 27. September 2011 sind solche Kosten umlagefähig, auch wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag nicht aufgeführt wurden. Der BGH entschied bereits in seinem Urteil vom 21. Januar 2004, dass neu eingeführte Betriebskosten ausnahmsweise eine Mieterhöhung rechtfertigen, da sie von der ursprünglichen Abrede nicht erfasst sind. Ab ihrer erstmaligen Entstehung ist daher regelmäßig von einer konkludenten Umlagevereinbarung auszugehen. Ergänzend ergibt sich eine Verpflichtung zur Kostenübernahme aus § 242 BGB (Treu und Glauben), da die gesetzlich vorgeschriebene Wartung dem Schutz der Mieter dient und ein sachliches Interesse beider Parteien widerspiegelt.
Auch die Umlage der Kosten für den Winterdienst ist zulässig. Eine ausdrückliche Benennung als „Winterdienst“ im Mietvertrag ist entbehrlich, wenn die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart wurde. Der Winterdienst stellt eine besondere, saisonal bedingte Form der Straßenreinigung dar und fällt unter denselben Betriebskostenbegriff. Entscheidend ist, dass die Maßnahme funktional der vereinbarten Leistungskategorie zugeordnet werden kann. Die Kostenposition „Straßenreinigung“ umfasst auch Leistungen wie Schneeräumung und Streumaßnahmen.
Hinweis: Die Umlage von Wartungskosten für Rauchwarnmelder bereitet in der Praxis vor allem bei älteren Mietverträgen Schwierigkeiten, da diese häufig keine ausdrückliche Regelung enthalten. Der Einbau und die Wartung der Geräte sind jedoch gesetzlich vorgeschrieben. Nach der Rechtsprechung des BGH ist in solchen Fällen regelmäßig von einer konkludenten Umlagevereinbarung auszugehen, sobald die Kosten erstmals entstehen und der Mieter sie über einen gewissen Zeitraum widerspruchslos hinnimmt. Eine zusätzliche Zahlungspflicht ergibt sich aus § 242 BGB (Treu und Glauben), da die Wartung dem Schutz der Mieter dient. Eine Weigerung, sich an diesen Kosten zu beteiligen, wäre treuwidrig. Vermieter sollten bei älteren Verträgen dennoch prüfen, ob eine ergänzende vertragliche Klarstellung zur Betriebskostenumlage sinnvoll ist, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Serie wird fortgesetzt.