Serie Mietrecht: Kündigung bei Mietrückständen
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall unserer Serie Mietrecht aktuell beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Der Vermieter kündigte den Mietern das Mietverhältnis aufgrund eines Mietrückstandes in Höhe von 2 088,98 Euro. Dabei führen sie aus, dass die monatliche Gesamtmiete derzeit aufgrund von Erhöhungen der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen 693,93 Euro betragen würde. Außerdem behauptete er, dass darüber hinaus weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis offen seien, ohne detailliert vorzutragen. In der Klage behauptete er, eine Gesamtforderung gegen die Mieter in Höhe von 2 427,62 Euro zu haben. Die Mieter zahlten nicht, auch räumten sie die Wohnung nicht, sondern wendeten gegenüber der Räumungsklage des Vermieters ein, dass sie die Forderungen nicht nachvollziehen können, sie seien schließlich den Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen entgegengetreten und hätten monatliche Mietminderungen geltend gemacht aufgrund von Mängeln. Die Mieter waren der Auffassung, dass die Kündigung unwirksam sei. Die Entscheidung: Das Landgericht Heidelberg bestätigte die Rechtsauffassung der Mieter. Sie hielten die Kündigung des Vermieters nicht nur formell, sondern auch materiell für unwirksam. Der Vermieter hatte einen zur Kündigung berechtigten Zahlungsrückstand weder formell noch materiell schlüssig dargelegt. Die Richter konnten die als Kündigungsgrund aufgeführten Mietrückstände von 2 088,98 Euro und die behauptete Gesamtforderung des Vermieters in Höhe von 2 427,62 Euro nicht nachvollziehbar errechnen.
Außerdem hielt das Gericht die undifferenzierte Angabe in der Kündigungserklärung „… die monatliche Gesamtmiete inklusive Nebenkostenerhöhungen beträgt 693,93 Euro“ für unzutreffend. Der Vermieter trat den Einwendungen der Mieter gegen die erhöhte Gesamtmiete weder außergerichtlich noch gerichtlich entgegen. Außerdem ging er auf die berechtigten Einwände der Mieter gegen die Erhöhungen der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht ein, sondern legte unbeirrt weiterhin seine Forderungsaufstellung zugrunde. Die Richter des LG Heidelberg rügten den Vermieter, dass er nicht ansatzweise, geschweige denn plausibel dargelegt habe, weshalb er Erhöhungen der monatlichen Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten verlange, die von den jeweils zugrundeliegenden Abrechnungen erheblich abwichen.
Aufgrund des unsubstantiierten, in weiten Teilen durch nichts belegten und auch widersprüchlichen Vorträgen des Vermieters mit verschiedenen Angaben hinsichtlich des Mietrückstandes, blieb völlig unklar, wie hoch der konkrete Zahlungsrückstand war, auf den der Vermieter seine Kündigung stützte und auf welche Zeiträume sich dieser beziehen sollte.
Der Vermieter wurde im gerichtlichen Verfahren von den Richtern sogar auf seine zivilprozessuale Wahrheitspflicht hingewiesen sowie auf deren strafrechtlichen Folgen der vorsätzlichen Verfolgung nicht bestehender Ansprüche. Aus diesem Grunde wurde die Räumungsklage des Vermieters kostenpflichtig zurückgewiesen, da der Ausspruch der Kündigung durch nichts zu rechtfertigen war.
Hinweis: Im Laufe des Mietverhältnisses können eingehende Mietzahlungen unübersichtlich werden, wenn Mieter nicht pünktlich und wie vertraglich vereinbart die monatliche Miete zahlen, die sie schulden. Kommen Minderungen und Erhöhungen von Nebenkostenvorauszahlungen dazu, kann es so kompliziert werden, dass es vieler Stunden bedarf, um herauszufinden, welcher Betrag vom Mieter exakt geschuldet wird und wie die einzelnen Forderungen mit den eingehenden Mietzahlungen zu verrechnen sind. Diese Arbeit auf die Gerichte zu verlagern, führt nicht nur zu einem verlorenen Prozess für den Vermieter, sondern kann zu einem strafrechtlich relevanten Verhalten des Vermieters führen. Daher ist dringend anzuraten, sich die Zeit für eine richtige Verrechnung der eingehenden Zahlungen des Mieters mit den Forderungen des Vermieters zu nehmen.
Die Serie wird fortgesetzt.