Wenn Lärm und Schmutz das Mieten verleiden
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall für die Kiebitz-Serie „Mietrecht aktuell“ beschreibt Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker folgenden Fall: Ein Vermieter führte umfangreiche Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten in einem Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen aus. Dazu ließ er das Haus einrüsten und die Fenster mit Folien verkleben. Zudem ließ er das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausbauen. Der Ausbau führte zu Wasser- und Putzschäden in der darunterliegenden Wohnung der Mieter. Die Mieter zahlten die Miete nur unter Vorbehalt und minderten die monatliche Bruttomiete aufgrund der Beeinträchtigungen in Höhe von insgesamt 30 Prozent. Fraglich war, ob die Mieter ein Minderungsrecht hatten, selbst wenn sie tagsüber nicht in der Wohnung anwesend waren.
Die Entscheidung: Das Amtsgericht Schöneberg bestätigte den Mietern, dass sie sich auf ein Minderungsrecht berufen konnten. Gemäß § 536 I BGB ist die vereinbarte monatliche Miete gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.
Ob und in welchem Umfang der Mieter jedoch von der Mietsache überhaupt Gebrauch macht, ist unerheblich. Die monatliche Mietminderung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist. Eine erhebliche Beeinträchtigung aufgrund der umfassenden Bauarbeiten, der Einrüstung und auch wegen Wasser- und Putzschäden in der Wohnung war unstreitig. Der Vermieter hatte die volle Miete insoweit teilweise ohne rechtlichen Grund erlangt. Er hatte als Veranlasser der Bauarbeiten Kenntnis von den Gebrauchsbeeinträchtigungen. Zudem waren die Mieter ihrer Anzeigepflicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Sie hatten die Beeinträchtigungen angezeigt, ein Minderungsrecht geltend gemacht sowie die monatliche Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt. Die Höhe der Minderung mit 30 Prozent war auch angemessen.
Die Angemessenheit richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bereits die Stellung eines Gerüsts zu einer Minderung berechtigen kann. Wird dieses Gerüst noch mit einer Plane oder einem Netz versehen, erhöht sich die Minderungsquote entsprechend. Da sich bei umfangreichen Baumaßnahmen der Lärmpegel über mehrere Monate hinweg täglich verändert, kann es gerechtfertigt sein, über den gesamten Zeitraum eine pauschalierte Minderungsquote anzusetzen, so das Amtsgericht Schöneberg. Hinweis: Bei Baumaßnahmen muss der Vermieter bereits bei der Planung überlegen, welche Mietminderung die Arbeiten auslösen könnten.