Serie Mietrecht aktuell:Thema Schadenersatz und Verjährung
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall unserer Serie Mietrecht aktuell beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Augen auf bei der Kautionsabrechnung.
Der Fall: Der Mieter klagte gegen den Vermieter nach Auszug auf Rückzahlung der Kaution. Seit Auszug waren schon mehr als sechs Monate vergangen. Der Vermieter rechnete mit Schadensersatzansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache auf und machte darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend. Der Mieter erhob die Einrede der Verjährung. Der Vermieter machte geltend, dass die Ansprüche sich bereits in unverjährter Zeit gegenübergestanden hätten. Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung. Der Vermieter ging in Berufung. Die Entscheidung: Mit dem Hinweisbeschluss des LG Berlin wies es den Vermieter auf die Erfolglosigkeit der Berufung hin. Das LG Berlin war der Auffassung, dass es an einer Aufrechnungslage in unverjährter Zeit gefehlt habe, denn es hätten sich keine zwei gleichartigen Ansprüche in Form von zwei Zahlungsansprüchen gegenübergestanden. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters richte sich gemäß § 249 I BGB zunächst auf Naturalrestitution, also auf Wiederherstellung des Zustandes ohne das schädigende Ereignis, so das Landgericht. Der Vermieter hätte also den Mieter auffordern müssen, unter Fristsetzung die Schäden zu beseitigen. Der Vermieter kann unter den Voraussetzungen des § 249 II BGB statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Dieser Zahlungsanspruch setzt aber voraus, dass der Vermieter vom ehemaligen Mieter auch tatsächlich Zahlung verlangen musste, was er in der unverjährten Zeit nicht getan hatte. Erst mit der Ausübung dieses Rechts, die eine Gestaltungserklärung darstellt, tritt eine Änderung des Schuldverhältnisses ein. Hinweis: Es ist immer wieder zu beobachten, dass rechtlich nicht beratene Vermieter sich häufig mit der Kautionsabrechnung Zeit lassen, da sie der Meinung sind, ohnehin wegen des Zustandes, in dem der Mieter die Wohnung hinterlassen hat, die Sicherheit nicht zurückzahlen zu müssen. Vorsciht: Etwaige Schadensersatzansprüche, die sich auf die Zahlung von Geld richten, müssen in unverjährter Zeit nachweislich geltend gemacht worden seien.
Die Serie wird fortgesetzt.