Serie Mietrecht: Wohnung und Garage gemietet
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall der Serie Mietrecht aktuell beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Kann man die Kündigung von Wohnung und Garage trennen?
Der Fall: Vermieter und Mieter schlossen am selben Tag sowohl einen Wohnungsmietvertrag als auch einen Mietvertrag über eine Garage auf demselben Grundstück. Bei den Verträgen handelte es sich um zwei verschiedene Vertragsurkunden. Der Vermieter erklärte sodann fast vier Jahre später die separate Kündigung des Garagenmietvertrages. Beide Mietverträge seien nach seiner Auffassung getrennt geschlossen worden und damit auch rechtlich selbstständig. Der Garagenmietvertrag unterliege nicht den wohnraumrechtlichen Kündigungsvorschriften, so die Behauptung des Vermieters. Die Mieter hielten dem entgegen, dass ein einheitliches Mietverhältnis vorliege und dieses auch nur einheitlich und unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschriften gekündigt werden könne. Der Vermieter erhob daraufhin Klage auf Räumung und Herausgabe der Garage.
Die Entscheidung: Das Amtsgericht Hanau wies die Klage des Vermieters ab. Obwohl formal zwei getrennte Verträge abgeschlossen wurden, nahm das AG Hanau ein einheitliches Mietverhältnis bezüglich der Wohnung und der Garage an. Folgerichtig könne dies auch nur einheitlich und unter Beachtung der den Mieter schützenden Kündigungsvorschriften vermieterseits beendet werden. Dies ergebe sich aus dem zeitgleichen Abschluss der Mietverträge und dem „erkennbaren Verknüpfungswillen“ der Mieterseite, so das AG Hanau. Das AG führte in seiner Entscheidung aus, dass es genüge, wenn dieser Verknüpfungswille bei nur einer Partei vorliege. Der Verknüpfungswille sei bei gleichzeitigem Abschluss der Verträge „zweifelsohne“ gegeben. Da beide Objekte sich auf demselben Grundstück befänden, könne kein Wille der Parteien angenommen werden, dass getrennte Verträge und damit getrennte Kündigungsmöglichkeiten gewollt seien.
Hinweis: Die Kündigungen von nicht zu Wohnzwecken dienenden Flächen sorgen immer wieder für Streit und Auslegungsschwierigkeiten. Die meisten Streitfälle betreffen Garagen und Stellplätze. Der Rechtsprechung des AG Hanau ist im Ergebnis zuzustimmen. Der rein formale Gesichtspunkt, ob ein oder mehrere Vertragsformulare verwendet werden, kann die Frage, ob ein einheitliches oder zwei getrennte Mietverhältnisse vorliegen, nicht beantworten. Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften (§§ 133, 157 BGB).
Dem formalen Aspekt, ob ein einheitliches Vertragsexem-plar oder zwei getrennte Formulare verwendet werden, dürften die Parteien bei lebensnaher Betrachtung nicht allzu viel Bedeutung zumessen. Den „Verknüpfungswillen“ auf Mieterseite, den das AG Hanau einseitig genügen lässt, kann man bei gleichzeitigem Abschluss am selben Tag in der Tat dadurch herstellen, dass der Mieter die Garage anmietet, um die Wohnung nutzen zu können. Gleiches gilt umgekehrt, dass nämlich die Garage für ihn nutzlos wird, wenn die Wohnung gekündigt wurde und nicht mehr genutzt werden kann.
Die Serie wird fortgesetzt.