Serie Mietrecht: Außerordentliche Kündigung
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall unserer Serie „Mietrecht aktuell“ beschäftigt sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Es geht um außerordentliche Kündigung bei Untervermietung.
Der Fall: Der Vermieter verlangte in seiner Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte vom Mieter die Räumung einer Wohnung in Berlin. Im Wohnraummietvertrag wurden folgende vertragliche Bestimmungen getroffen: Die Untervermietung eines Zimmers bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters, diese kann aus wichtigem Grund vom Vermieter versagt werden. Entsprechend den räumlichen Gegebenheiten der vermieteten Wohnung wird vereinbart, dass nicht mehr als drei Zimmer – vorbehaltlich der Gestattung durch den Vermieter – untervermietet werden dürfen. Trotz der eindeutigen vertraglichen Regelungen vermietete der Mieter mindestens drei Zimmer der Wohnung an immer wieder wechselnde Personen. Der Vermieter wies auch nochmals ausdrücklich schriftlich darauf hin, dass eine Untervermietung an mehr als drei Personen keinesfalls genehmigt werde. Der Mieter überließ dennoch an vier Personen Räumlichkeiten des Mietobjekts. Der Vermieter sprach zunächst eine schriftliche Abmahnung aus. Ein Auszug der Untermieter erfolgte jedoch nicht, weshalb der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich gegenüber dem Mieter kündigte. Der Mieter räumte die Wohnung jedoch nicht. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.
Die Entscheidung: Der Vermieter hatte mit seiner Klage Erfolg. Die vom Vermieter wegen der nicht genehmigten Untervermietung ausgesprochene fristlose Kündigung wurde vom Gericht als wirksam bewertet. Begründet wurde die Entscheidung maßgeblich damit, dass der Mieter mit der Gebrauchsüberlassung einen jährlichen Mietüberschuss und damit Gewinn erzielte. Dies führte dazu, dass von einer Untervermietung im gewerblichen Sinn ausgegangen werden musste. Eine gewerbliche Untervermietung war jedoch ausweislich der vertraglichen Bestimmungen nicht gestattet. Daneben war ein wichtiger Grund auch bereits in der unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte zu sehen. So lag eine aktuelle Erlaubnis der Untervermietung an vier Personen gerade nicht vor. Da der Mieter die Wohnung jedoch mit vier weiteren Personen teilte, war in Bezug auf mindestens eine Person eine unbefugte Nutzung anzunehmen.
Hinweis: Dem Mieter ist zu raten, die Regelungen im Mietvertrag betreffend Untervermietung sorgfältig zu prüfen, bevor er die Wohnung oder Zimmer anderen Personen überlässt. Sieht die Regelung der Gebrauchsüberlassung eine Genehmigungspflicht durch den Vermieter vor, sollte sich der Mieter bemühen, eine Zustimmung des Vermieters einzuholen. Andernfalls läuft der Mieter Gefahr, dem Risiko eines außerordentlichen Kündigungsgrundes ausgesetzt zu sein.
Die Serie wird fortgesetzt.