Mietrecht: Auf eigene Rechung Gastherme eingebaut
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall für unserer Serie Mietrecht aktuell befasst sich Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker mit folgendem Fall: Der jetzige Mieter mietete eine Wohnung, in die der Vormieter eine Gastherme hatte einbauen lassen. Vor dem Einbau der Gastherme wurde die Wohnung mit einem Kachelofen erwärmt. Der Vormieter erhielt nach Bewilligung einer Modernisierung über die Wohnungsbaukreditanstalt Förderungen für den Einbau einer Gastherme. Der jetzige Mieter hatte nun im Jahre 1992 mit dem Vermieter einen Mietvertrag mit der nachfolgenden handschriftlichen Klausel abgeschlossen: „Die Etagenheizung ist nicht Gegenstand dieses Mietvertrages. Sie wurde vom Vormieter übernommen. Die Heizung wird auf eigene Kosten des Mieters betrieben und gewartet.“
Als die Heizung 2019 ausfiel und nicht weiter betrieben werden durfte, ließ der Vermieter die Therme austauschen. Die neue Therme wurde in den Keller des Mehrfamilienhauses verlegt, zu dem die Mieter keinen Zugang hatten. Der Vermieter verlangte nach Einbau der Gastherme Ersatz der angefallenen Kosten in Höhe von 4 943,19 Euro. Der Mieter verweigerte die Zahlung. Der Vermieter erhob daraufhin Klage auf Ersatz der Aufwendungen, die jedoch vom Amtsgericht abgewiesen wurde.
Die im Jahr 1992 im Mietvertrag vereinbarte Klausel stelle laut dem Amtsgericht Berlin schon keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, da sie sich auf eine konkrete Etagenheizung beziehe und damit schon nicht für eine Vielzahl von Verträgen gelten könne. Individual vereinbarte Klauseln, wie die vorliegende Klausel, seien aber eng auszulegen. Dem Vermieter sei es laut Amtsgericht nicht gelungen, darzulegen, dass er in Abweichung von der eindeutigen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowohl die Instandhaltung als auch die Ersetzungspflicht hinsichtlich der Gastherme wirksam auf den Mieter übertragen hatte. Der Vermieter legte gegen das gegen ihn ergangene Urteil des Amtsgerichts Berufung beim Landgericht Berlin ein, um seinen Aufwendungsersatzanspruch weiterzuverfolgen.
Die Entscheidung: Der Vermieter blieb mit seiner Berufung ohne Erfolg. Das LG Berlin erließ einen Hinweisbeschluss und stellte klar, dass dem Vermieter gegen den Mieter kein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag zustehe. Das Landgericht stellte zunächst fest, dass die Therme unstreitig nicht im Eigentum des Mieters stehe und es sich somit objektiv bereits nicht um ein Geschäft des Mieters handelte. Das LG stimmte der Rechtsauffassung des Vermieters nicht zu, dass er mit dem Einbau der neuen Therme ein Geschäft des Mieters besorgt habe.
Diesen Auftrag könne man auch nicht aus der gewählten handschriftlichen Klausel folgern. Klauseln über die Abwälzung von Instandhaltungspflichten sind im Zweifel eng auszulegen. Außerdem folge aus der Auferlegung des Betriebs und der Wartung der Heizung auf den Mieter nicht, dass der Mieter für die vollständige Erneuerung der Therme aufzukommen hat. Der Vermieter war der Auffassung, dass die Heizung aufgrund der individuellen Klausel vollständig in den Verantwortungsbereich des Mieters falle, dem stimmte das LG nicht zu.
Hinweis: Die Mieter sollten Obacht bei zusätzlich handschriftlichen Klauseln in Mietvertragsformularen geben. Mit der Klausel im vorliegenden Falle würde die Pflichtenverteilung des § 535 BGB zwischen Mieter und Vermieter vollständig ausgehebelt werden. Der Mieter würde sich im Zweifel hohen Kosten ausgesetzt sehen, die er bei Abschluss des Mietvertrages kaum einzuschätzen vermag. Es ist die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand während des laufenden Mietverhältnisses zu erhalten. Die Zahlung der Miete ist das Entgelt für die Überlassung und den Erhalt dieses Zustandes. Die Abwälzung der Erhaltung und damit der Erneuerung einer Heizungstherme führt dazu, dass dem Mieter teilweise die Hauptleistungspflicht des Vermieters aufgebürdet wird.
Die Serie wird fortgesetzt.