Mietrecht: Grenzen von Schönheitsreparaturen
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall unserer Serie Mietrecht aktuell behandelt Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker folgenden Fall: Ist das Streichen der Wohnung bei Auszug immer geschuldet?
Der Fall: Der Vermieter begehrte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Er klagte Malerkosten in Höhe von 9 168 Euro beim Amtsgericht Hamburg ein. Der Vermieter berief sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturenklausel, die den Mieter zum „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ verpflichtete. Der Mieter habe zu keinem Zeitpunkt des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt, so der Vermieter in seiner Klageschrift. Der Mieter sah sich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, er behauptete, er habe die Wohnung vertragsgerecht zurückgegeben.
Die Entscheidung: Der Vermieter hatte mit seiner Klage keinen Erfolg. Das AG Hamburg entschied, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter vertraglich abgewälzt hatte. Der Vermieter blieb auf seiner gesetzlichen Instandsetzungspflicht sitzen. Zur Begründung führte das AG aus, dass die im Mietvertrag vereinbarte Formulierung nicht klar genug regele, dass auch die Fenster nur von innen zu streichen seien. Dies wäre nach Auffassung des AG nur der Fall, wenn „von innen“ auch nach dem Wort Fenster eingefügt worden wäre. So aber sei dies zumindest unklar und Zweifel gingen dann zulasten des Vermieters als Verwender der Klausel. Zur Begründung führte das AG weiter aus, dass die kundenfeindlichste Auslegung nach § 305c Abs. 2 BGB den Schluss zulasse, dass nach dieser Klausel der Mieter zum Streichen der Fenster von außen verpflichtet werden solle. Das Streichen von außen sei aber von dem Mieter nicht geschuldet, da es dabei nicht um die Beseitigung von typischerweise vom Mieter innerhalb der Wohnung verursachten Abnutzung gehe. Im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahre 2011 lehnte das AG Hamburg eine geltungserhaltende Reduktion ab und kam folgerichtig zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturenklausel.
Hinweis: Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen wird immer noch zurückgegriffen auf § 28 Abs. 4 Satz II. Berechnungsverordnung, der inhaltlich wiedergibt, dass die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen umfasst. Weicht der Vermieter davon zum Nachteil des Mieters ab, insbesondere wenn er die Pflicht auf Bestandteile außerhalb der Wohnung erstreckt, überschreitet er die Grenzen der zulässigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Dies führt regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel mit der Rechtsfolge, dass der Mieter die Wohnung nur besenrein übergeben muss. Die strenge Rechtsprechung bringt manchmal die vermieterseitigen Berater bei der Vertragsgestaltung zur Verzweiflung, da kaum noch Gewähr für eine Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel übernommen werden kann. In der Praxis hat sich gezeigt, dass manchmal weniger mehr ist. Je detaillierter die Regelung, um so angreifbarer wird sie. Auch dieser Fall zeigt wieder, dass eine Kleinigkeit weitreichende Folgen haben kann.
Die Serie wird fortgesetzt.