Vermieter muss informiert werden
bsc Hitzacker. In ihrem heutigen Fall für die Kiebitz-Serie „Mietrecht aktuell“ beschreibt Fachanwältin Barbara Schneeberg aus Hitzacker folgenden Fall: Der Lebensgefährte der Mieterin verschwieg dem Vermieter über ein Jahr lang den Tod der Mieterin. Der Vermieter kündigte dem verbliebenen Lebensgefährten der Mieterin aus diesem Grund außerordentlich. Der Lebensgefährte der Mieterin zog nicht aus, sodass der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht München einreichte.
Die Entscheidung: Das AG München gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist in § 563 das sogenannte „Eintrittsrecht bei Tod des Mieters“ geregelt. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats kündigen, nachdem er von dem endgültigen Eintritt des verbliebenen Mieters in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat. Der Vermieter kann jedoch das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person, die in das Mietverhältnis eintritt, ein wichtiger Grund vorliegt. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.
Das AG München erläuterte in seinen Entscheidungsgründen, dass dabei eine Abwägung stattzufinden habe, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar ist. Bei Begründung eines Mietverhältnisses hat der Vermieter die Auswahl, mit welchem Mieter er einen Vertrag schließt. Im Falle des Todes des Mieters überlässt das Gesetz jedoch dem Vermieter nicht die Auswahl des (neuen) Mieters. Der gesetzgeberische Zweck des § 563 Abs. 4 BGB gibt daher dem Vermieter die Möglichkeit, zu verhindern, dass ihm ein unzumutbarer Mieter aufgezwungen wird. Ihm steht ein Kündigungsgrund zur Seite, jedoch muss der Kündigungsgrund so schwerwiegend sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des Mieters liegen.
Todesfall hätte mitgeteilt werden müssen
Der Kündigungsgrund muss sich also aus der Person des Eintretenden ergeben. Im vorliegenden Falle lag dieser Grund vor, denn der Vermieter hatte erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit des eintretenden Lebenspartners der verstorbenen Mieterin, da der Lebenspartner dem Vermieter über mehr als ein Jahr hinweg keine Mitteilung über das Versterben der ursprünglichen Mieterin gemacht hatte. Das AG München sah dabei eine vertragliche Nebenpflicht begründet, dass der eintretende neue Mieter den Vermieter zeitnah über den Tod der Mietpartei in Kenntnis zu setzen hat. Soweit der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin vorgetragen hatte, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass er den Vermieter hätte informieren müssen, wies das AG München darauf hin, dass es ihm oblag, sich entsprechend zu erkundigen. Es verwies weiter auf gängige und zum Beispiel über das Internet frei verfügbare Checklisten zum Vorgehen beim Versterben Angehöriger. Das AG entschied, dass das Unterlassen der Mitteilung über den Tod der Mieterin an den Vermieter ein vertragswidriges Verhalten des Mieters darstellt, das eine konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen begründet. Dieses vertragswidrige Verhalten stelle einen wichtigen Grund zur Kündigung dar. Der Vermieter hatte die einmonatige Kündigungsfrist nach § 563 Abs. 4 BGB zudem eingehalten, sodass der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben wurde.
Hinweis: Die Frist des § 563 Abs. 4 BGB ist für den Vermieter sehr kurz bemessen, denn er kann nur innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Serie wird fortgesetzt.